KONUT KRİZİ

Ülkemizde bir çok insanın yaşadığı şehirde konut fiyatlarının ve kiralarının artmasından yakındığını bilinen bir gerçektir. Ancak küresel düzeyde büyük şehirler, yani Londra, New York, Paris, Tokyo, Mumbai, Melbourne, Rio de Janeiro gibi şehirlerde benzer sorunlarla karşı karşıyadır.

Bu durum konut krizinin belirli bir kente özgü değil, küresel ölçekte bir sorun olduğunu göstermektedir ve serbest piyasa ekonomisinin sonuçlarından kaynaklanmaktadır.

“Konutların fiyatı ve kiralar neden bu kadar yükseldi” diye yakınanlar sadece gayrımenkul satın almayı düşünenler değildir, ekonomi yöneticileri de bu sorunla fazlasıyla meşgul olmaktadırlar. Bu sorun malesef siyasilerce, konut piyasasıyla sınırlı bir çerçevede değerlendirilmekte ve “yeterince ev inşa edilmiyor”, “nüfus çok hızlı artıyor” gibi bilindik basit nedenler öne sürülerek, gerçek sebepten uzak durulmaktadır. Oysa benzer fiyat artışları sadece konutta değil; altın, hisse senetleri, tarım arazisi, lüks otomobiller ve sanat eserleri gibi bir çok alanda gözlemlenmektedir. Bu durum, konutların fiyat artışının konut piyasasına özgü bir sorun değil, kapitalist ekonominin yarattığı genel bir varlık fiyatı artışının parçası olduğunu ortaya koymaktadır. Çünkü sadece ülkemizde değil, küresel düzeyde de gelir dağılımı adaleti bozulmuş, varsıl insanlarla yoksullar arasındaki fasıla açılmış, orta gelir düzeyi zayıflamış ve ekonominin arz-talep dengesi ile varlık fiyatları ciddi artış göstermiştir. Sonuçta da büyük şehirlerde, hatta metrolarında bile artık varsıl olmayanların yaşama şansı azalmıştır.

Özellikle son yıllarda ve ekonominin yavaşlaması nedeniyle, hükümetlerin vatandaşı ve şirketleri desteklemesi sonucu COVID-19 döneminde daha da yoğun şekilde, servet sahibi bireyler ellerindeki fazla kaynakları tüketime değil, varlıklara yönlendirmiş ve bu eğilim, tüm dünyada varlık fiyatlarını hayli yukarı çekmiştir.

Yani konut fiyatlarının ve kiraların artışı doğrudan artan servet eşitsizliğiyle bağlantılıdır. Yüksek gelirli bireyler, ya doğrudan gayrımenkul satın alarak ya da mortgage sistemi aracılığıyla bir şekilde ucuz krediye ulaşarak, cebindeki paraya dokunmadan dolaylı olarak piyasaya hükmetmektedirler. Dar gelirlilerin ise artık konut hayallari suya düşmüş, orta gelirli bireyler ise giderek daha büyük mortgage borçları altına girerken son demlerini oynamaktadırlar. Fakat aldıkları bu borçların bir de karşı tarafı bulunmaktadır; yani alacaklılar, çoğunlukla bankalar veya finans kuruluşları. Bu sistemde, bir kesim borçlandıkça, diğer kesim ise servet biriktirmektedir. Çünkü kredi hacminin büyümesi, konut fiyatlarını daha da yukarı taşımaktadır. Zira varlıklı bireyler ya doğrudan gayrımenkulleri satın almakta, ya da kredi sistemleri üzerinden sahip olmaktadır. Bu mekanizma, fiyatların yüksek kalmasına neden olurken, görünüşte genişleyen konut sahipliği yanıltıcı olmaktadır, çünkü bu varlıkları hep aynı insanlar, yani üst gelir grubu yatırım amaçlı almaktadır. Kısaca bu durum aslında gerçek bir mülkiyet transferi değil, borç üzerinden kurulan bir tahakküm ilişkisine dönüşmektedir.

Konut krizine karşı sıkça dile getirilen bilindik bir çözüm önerisi de, daha fazla konut inşa etmektir, ki ülkemizde inşaat sektörü bu furyadan hayli nasiplenmektedir. Ancak bu öneri, ekonomik gerçeklikten kopuktur. Çünkü gelir adaletsizliğinin büyük boyutlara ulaşması ile, hem üretilen konutları satın alma gücü eriyen dar ve orta gelirliler yerine, yüksek gelir grubunun satın almasını mümkün kılmakta, hem de ekonomideki mevcut üretim kapasitesi, kaynakların büyük ölçüde varlıklı kesimin kontrolünde olması ve inşaat sektörünün kar maksimizasyonu güdüsü, bu önerinin anlamsızlığını ortaya koymaktadır. Nitekim yatırımcılar, ülkemizde yaşanan son gelişmeler nedeniyle yurt dışında konut yatırımına yönelmişler ve oralarda ki fiyatların da artışına neden olmuşlardır.

Öte yandan yeni konutlar inşa edilse bile, mevcut ekonomik koşullar nedeniyle bunlar çoğunlukla lüks konut segmentine hitap etmektedir. Çünkü artık yalnızca bu kesimin ödeme gücü vardır. Dar ve orta gelirli kesime yönelik konut üretimi ise, minimum maliyetle, düşük kalitede ve çoğunlukla şehir dışındaki bölgelerde yoğunlaşmakta, bu gelişmelerde yerel yönetimlerin bu bölgelere hizmet götürmesini zorlaştırmakta, o bölgelerdeki yaşam standartları her geçen gün insani standartların altına düşmektedir.

Bu süreç, özellikle büyükşehirlerin fiziksel yapısını da yüksek gelir düzeyi lehine dönüştürmektedir. Artan eşitsizlik, şehir merkezlerinde aşırı lüks yaşam alanları yaratırken, çevresinde düşük gelirli kesimler için çöküntü alanları doğurmaktadır. Bu durum, geçmişte Latin Amerika ve Güney Asya şehirlerinde gözlemlenen “lüks merkez-yoksul çevre” modelinin, ülkemizde de yaygınlaştığına, hatta Avrupa’ya da taşındığını göstermektedir. Özellikle ülkemizde ve büyük Avrupa kentlerinde giderek artan bu kutuplaşma, sosyal uyumu ve yaşam kalitesini ciddi biçimde tehdit etmekte, bunun sosyal etkileri ile, otoriter liderlerin radikal söylemleri her geçen gün daha fazla prim yapmaktadır.

Özellikle ticari gayrimenkul alanında en dikkat çekici başlıklardan biri, yeni arzın dramatik biçimde azalmasıdır. Çünkü artan inşaat maliyetleri, finansmana erişim zorlukları ve kaliteli iş gücü kıtlığı gibi nedenlerle; başta ülkemiz olmak üzere Kuzey Amerika ve Avrupa da birçok pazarda yeni projelerin sayısında ciddi bir düşüş görülmekte, hatta bir çok inşaat firmasının piyasadan çekildiği gözlenmektedir. Örneğin, ABD’de ofis arzı %73, sanayi mülkleri %56 oranında azalmış, Avrupa’da ise %30’luk bir gerileme söz konusudur. Gelişmiş ülkelerdeki veri merkezlerinde ise talep, yapay zeka temelli artış nedeniyle hızla artmakta; ancak bu alanlarda dahi arzın yetersiz kaldığı bilinmektedir.

Arz eksikliği sadece yeterince inşaat yapılmamasından değil, ev sahiplerinin mevcut konutlarını satmaktan kaçınmasından da kaynaklanmaktadır. Son dönemdeki yüksek faiz oranları nedeniyle ev sahipleri, daha düşük oranla aldıkları kredilerini kaybetmemek için ve bu ekonomik koşullarda konut satınalmanın zorlukları nedeniyle, evlerini satmamaktadırlar. Bu durum da piyasaya yeni konut girişini sınırlamaktadır.

Öte yandan, sahip olunan konutlar üzerinden elde edilen servet artışı, fiyatların düşmesini engellemektedir. Yani mevcut ev sahipleri, artan ev değerleri ve sermaye piyasalarındaki varlıklarının yükselişi ile daha güçlü bir mali pozisyona sahip olduklarından, piyasada fiyatların reel değerine düşmesini engel olmaktadırlar. Bu durum, ilk kez ev sahibi olmak isteyenler için piyasayı daha da ulaşılmaz kılmakta, orta gelirli insanların gelecek umutlarını köreltmektedir.

Sonuç olarak özellikle büyük şehirlerde gerek konut, gerekse ticari gayrimenkul alanlarında yaşanan dönüşüm, salt arz-talep dengesizliklerinden ibaret değildir. Bunun nedeni; kapitalist ekonominin beklenen sonucundan başka bir şey değildir, yani; ülkemizde zirveye ulaşan, ama küresel düzeyde de derinleşen servet eşitsizliği, finansal sistemlerin sermaye lehine işleyişi ve sürdürülebilirlik kriterlerine hiçte uygun olmayan kalkınma modellerini uygulamaya kalkan siyasi erklerde yatmaktadır.

Kalıcı bir çözüm için servetten daha fazla, emekten daha az vergi alınması ve kaynakların egemen grupların daha da zenginleşmesi için değil, toplum yararına kullanılmasını gerektirmektedir. Aksi takdirde, her geçen gün artan eşitsizlikler, yalnızca konut değil, tüm yaşam alanlarını geri dönülemez biçimde çalışan ve emekliler aleyhine dönüştürmeye devam edecek ve insanlık bir gün bir duvara toslayıp “ben ne yaptım” diyecektir! Bunun öncesinde gerçeğin doğru algılanması ve geliri düşük, ama çoğunluğu oluşturan toplum kesimlerinin, taleplerini demokratik yollardan daha fazla duyurmaları gerekmektedir düşüncesindeyim.